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収益物件の大規模修繕が必要なケースかどうかは費用対効果を重視して決める

お役立ちコラム

【管理者】大家の家ポータル

収益物件を経営していると、徐々に物件が古くなって修繕を考える時期が訪れます。

その修繕が建物全体にわたるほど大きな修繕の場合、費用対効果はどのくらいなのか、今設定している家賃の値上げは必要なのかどうか気になりますよね。

今回は、収益物件の大規模修繕におけるポイントについてご紹介します。

 

【収益物件の大規模修繕は費用対効果を重視する】

一般的に分譲マンションの大規模修繕は、新築からおよそ10~15年経った頃を目安に行われます。

そして分譲マンションの住人は、将来行う大規模修繕に向けて各世帯から毎月修繕積立金を徴収し、蓄えています。

分譲マンションの大規模修繕は、「できる限りきれいな家に長く住みたい、資産価値を高めたい」という目的から実行されるケースがほとんどです。

一方で収益物件の場合は、資産価値を高めるというより空室対策の意味合いが強いです。

また、収益物件の大規模修繕には数百万円のお金がかかりますが、これを負担するのはオーナー様しかいません。

オーナー様の資金だけで足りない場合は家賃を値上げせざるを得ないケースもありますが、入居者としては家賃の値上げはしてほしくないものです。

さらに、それだけの費用をかけたところで本当に空室がなくなるという保証もありません。

これらのことを踏まえると、収益物件の大規模修繕を行うかどうしようか迷う時は、費用対効果を重視して考えると良いでしょう。

 

【収益物件は大規模修繕を行わなくても空室対策は可能】

「大規模修繕を行わなければ収益物件の劣化が進んで、かえって空室が増えるのではないか?」と心配された方もいらっしゃると思います。

確かに、大規模修繕を行っていない収益物件は、新築・築浅の物件と比べると少し古い印象を持たれるかもしれません。

しかし、その分家賃が安く設定されているのであれば、コスト重視の入居者にはむしろ良い物件となる可能性があります。

また、室内もきちんと原状回復やある程度のリフォームが済んでいるのであれば、「築年数の割には意外ときれいだな」と気に入ってくれる方もいるでしょう。

一部屋の原状回復費やリフォーム費用は、収益物件全体の大規模修繕と比べると費用も割安なので、家賃を値上げしなくても十分な費用対効果を見込めます。

ただし室内をリフォームする時は、「ご自分が住みたい部屋」よりも「入居者が住みやすいかどうか」を基準にして行うことが原則です。

 

【まとめ】

収益物件の大規模修繕は多額の費用がかかるうえ、費用回収にも時間がかかります。

まずは10年後、20年後のプランを見据えて費用対効果があるのか判断しましょう。

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