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不動産投資は節税にもつながる?その仕組みを徹底解説

お役立ちコラム

【管理者】大家の家ポータル

給与明細を見て、総支給額に比べて手取りがずいぶん少ないと感じたことはありませんか。

特に比較的高収入のサラリーマンに対しては、給与所得控除が縮小され続けていることもあり、所得税・住民税の負担増を肌で感じているのではないでしょうか。

今回はそんな所得税や住民税の節税にもつながる可能性のある不動産投資について徹底解説します。

 

【不動産投資が所得税・住民税の税金対策となる仕組み】

 

<不動産所得の赤字分を通算損益することで節税効果が出る>

 

不動産投資はあくまでも不動産により収入を生み出すことを目標としておこなうべきで、所得税・住民税の節税は副次的な効果です。

節税を求めるあまり赤字物件に投資するのでは本末転倒です。

そのことを踏まえた上で、不動産投資と所得税節税の関係を解説しましょう。

サラリーマンが不動産投資をおこなう場合、所得は給与所得と不動産所得の合算となります。

このうち不動産所得が赤字だった場合にはその損失を給与所得と相殺することができ、これを損益通算と呼びます。

不動産所得に出た損失の分給与所得を圧縮することができるので、給与所得の所得税・住民税を節税できるという仕組みになるわけです。

 

<不動産所得の計算方法>

 

不動産所得は敷金礼金や家賃などといった収入から、必要経費を引いて算出します。

もちろん何でも経費にできるわけではなく、物件取得費用・不動産会社への仲介手数料・損害保険料・租税公課(固定資産税・都市計画税・不動産取得税)・管理費・修繕費・借入利子・減価償却費などに限られます。

不動産を売却して損失が出た場合には不動産所得ではなく譲渡所得となるため、不動産所得の経費にはできないことに注意が必要です。

初年度は特に物件取得にかかる費用が多くなりますので、節税効果が高くなることが考えられます。

給与収入が増えるタイミングで不動産投資をおこなうことで、より効果的に節税できる可能性がありますね。

 

【不動産投資での節税の鍵を握る減価償却の仕組み】

 

不動産には減価償却が適用されます。

年数を経るごとに不動産は劣化していくと考え、その劣化の分を費用計上することができるわけです。

減価償却費は現金の支出を伴わない会計上の費用ですので、会計上は赤字になっても手元に残るお金であるキャッシュフローはプラスにできるという魅力があります。

ただし減価償却費は残存耐用年数によって異なりますので、物件によって金額は異なり、場合によっては思ったほどの節税効果が出ないこともあります。

 

【まとめ】

 

不動産所得を赤字にして通算損益することで給与所得の所得税・住民税を節税できる可能性がある不動産投資。

その節税効果は物件や状況によって千差万別であり、すべての不動産投資で節税効果があるわけではありません。

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