資産運用や税金対策で不動産投資が注目されています。
しかし、上手に運用しないと利益が少なくなるだけでなく、資産を減らしてしまう原因にもなりかねません。
その状態の1つがデッドクロスです。
ここでは、デッドクロスがどのような状態で、何が原因で起こるのかを解説します。
デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態です。
この状態になると帳簿の上では黒字が大きくなります。
一見すると黒字が多くなるので、投資的に成功しているように感じるでしょう。
しかし、黒字が多ければ所得税も大きくなるため、手元に残るお金は減ります。
さらにこの状態が進むと資金が回らなくなり、大きなマイナスとなってしまいます。
デッドクロスが起きる原因についてさらに詳しくみてみましょう。
最初に重要となるのが減価償却です。
建物の購入費用を分割して計上する会計処理の方法で、経費として処理ができます。
次に重要となるのが元金の返済額です。
ローンは借りたお金と利息を返済しますが、利息は経費として処理できるものの、借りたお金の分は経費にできません。
この経費は運用の期間が長くなると減少します。
まず減価償却できる期間は決められており、それを越えると経費として計上できません。
また、ローンの利息も残金に対して発生する元金均等返済の場合に減少します。
こうして経費が少なくっていくと税金額を決める収入が多くなってしまうので、節税効果が得にくくなります。
さらに税金額が増えたことにより支出が増え、ローンの返済と合わせると持ち出しになってしまうことも多いようです。
1つの目安として、減価償却の金額がローンで借りた金額より少なければ問題ないとされています。
不動産運用でマイナスになってしまうのは回避したいものです。
そのための対策があります。
まずは、ローンで借りる金額を少なくすることです。
そのために不動産を購入するときに多くの額を支払っておけます。
また、税金が高くなっても大丈夫なように資金を貯めておくのもおすすめです。
購入する不動産もポイントです。
初期費用は多くなりますが、新しい物件を購入して減価償却期間を長くする方法や利回りの良い物件を選ぶ方法もあります。
帳簿の上では黒字になっていても税金が収入を上回り、支払い不可になる可能性があるのがデッドクロスです。
デッドクロスはできれば避けたい現象ですが、不動産投資をするなかでは、どうしても発生するものです。
それを回避するためには資金計画をしっかり立てることやシミュレーションしておくようにしましょう。
また備えができていれば、マイナスを最小限にできます。
不動産運用はメリットとリスクをよく比べるのが大切です。
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