不動産投資をする際は、知っておくと有利になる知識や情報がたくさんあります。

「用途地域」に関することもそのひとつです。

聞いたことはあっても意外と細かく知らない場合が多いです。

そこで今回は「用途地域」に注目し、どんな種類があるのか、さらに用途地域に関する注意点についてもあわせてご説明していきます。

不動産投資で知っておきたい用途地域の概要と種類

そもそも用途地域とは、都市計画法に基づいて定められた「市街化区域」とよばれる地域をさらに細かく13種類に分類したもので、用途地域ごとに建築できる建物の大きさや高さなどの規定が定められています。

用途地域を定めることによって、各地域に戸建て住宅やマンション、工場、高層ビル、大型商業施設などが無秩序に建てられるのを防ぐことができ、暮らしやすい街を形成していくことができます。

用途地域はまず「住居系」「商業系」「工業系」の3つに大きく分類され、さらにそこから細かく13種類に分けられます。

ではそれぞれにどんな種類があるのか見てみましょう。

住居系

第一種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域

第二種住居地域

準住居地域

田園住居地域

商業系

近隣商業地域

商業地域

工業系

準工業地域

工業地域

工業専用地域

用途地域は不動産投資の際に大きく関わってくるので、購入予定の土地がある場合調べておく必要があります。

調べ方は、インターネットや各自治体で閲覧可能な「用途地域マップ」で簡単に調べることが可能です。

不動産投資をする際の用途地域に関する注意点

では不動産投資をするときに用途地域はどのように関わってくるのでしょうか。

注意点をいくつか挙げたいと思います。

「準工業地域」は工場の影響を考慮する

不動産投資を考えている物件の用途地域が「準工業地域」だった場合、物件の近隣に工場が建造される可能性があります。

準工業地域では、危険性の高い工場の建造は禁止されているとはいえ、小規模ではあるが、危険性の内在する工場や騒音に悩まされる可能性があります。

そのため、インカムゲインで利益を得ようと考えている方は、空室対策に注力する必要があります。

用途地域によっては高さ制限がある

たとえば住宅系の用途地域である「第1種低層住居専用地域」と「第2種低層住居専用地域」では、建物の高さが10mもしくは12m以下という制限があります。

また、「第一種・第二種低層住居専用地域」「田園住居地域」「中高層住居専用地域」には「北側斜線制限」とよばれる高さ制限もあります。

そのため、あまり階数の高い建物が建てられないのも注意点のひとつです。

用途地域によって「建ぺい率」や「容積率」が異なる

「建ぺい率」や「容積率」は用途地域によっても異なるため、建物の規模もある程度制限されます。

その土地ごとに細かなルールがあるかと思いますので事前に確認しましょう。

まとめ

どんな物件に投資するかの前にその土地がどの用途地域に分類されているかが問題です。

せっかく収益物件を建てて投資をしようと思っていても、購入した土地に希望する建物自体を建てられない可能性もありますので、用途地域に関する知識は持っておいて損はないでしょう。

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